Trang chủ BlogBất động sản

GIẢI ĐÁP CHI TIẾT 2019 - Bong bóng bất động sản là gì ?

10/03/2019 Facebook Google + Twitter

Bài viết này của Office4u chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại Việt Nam và cố gắng tìm hiểu tình hình hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Cụ thể bong bóng bất động sản là gì ?

bong-bong-bat-dong-san

Bong bóng bất động sản là gì ? xảy ra khi trị giá thực của một loại tài sản nhà đất được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

Ví dụ: 1 miếng đất có giá trị thực 600 triệu. Sau đó do hiện tượng bong bóng bất động sản làm giá bất động sản tăng giá, miếng đất lên giá 700 triệu. Một người thấy giá miếng đất lên nhanh quá liền mua lại với giá cao hơn, và người khác lại mua lại với giá cao hơn nữa do ai cũng hy vọng giá miếng đất sẽ còn tiếp tục lên cao để họ kiếm lời, thế là bong bóng ngày càng phình to. Nhưng đến 1 lúc nào đó giá miếng đất sẽ lên quá cao so với giá trị thực của nó và ko còn người muốn mua do giá quá cao. Khi đó giá bất động sản sẽ chững lại rồi tụt thê thảm, gọi là bong bóng bất động sản bị vỡ.

Những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được:

(1) Luật cung cầu của thị trường

(2) Khả năng mua của người tiêu dùng

(3) Dòng tiền đang rót vào kênh bất động sản

(4) Tình hình kinh tế vĩ mô

(5) Những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm : (a) tác động của các nhà đầu cơ ; (b) trào lưu tâm lý của đám đông ; (c) chính sách của chính phủ và;  (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Nguyên nhân do đâu ?

nguyen-nhan-bong-bong-bat-dong-san

Theo Office4u, các cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm trước đó có thể bắt nguồn từ những nguyên nhân sau đây:

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm đạt ở mức rất cao; năm 2007 được đánh giá là năm mà nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng toàn diện; thành phố Hồ Chí Minh tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%, trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản; Có thể đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá;


Riêng cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2010 có thể còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có thể có một phần đáng kể nguồn vốn này được đầu tư vào bất động sản mà không được kiểm soát chặt chẽ.

Dấu hiệu rõ nhất của bong bóng bất động sản 

dau-hiêu-bong-bong-bat-dong-san

Dấu hiệu rõ nhất của bong bóng bất động sản là sốt đất trên toàn thị trường, diện rộng và trong thời gian liên tục. Với tốc độ tăng theo ngày, theo tuần trong thời gian ngắn, nếu biểu thị trên biểu đồ, đường giá đất sẽ là một đường cong đột biến. Trong khi đó, những cơn sốt đất chỉ xảy ra bất thường với đất nền tại một vài tỉnh thành, hoặc tại những nơi sẽ trở thành đặc khu. Như vậy, sốt đất chỉ là cục bộ và đánh vào tâm lý thích đất nền của người Việt cộng thêm tâm lý lo sợ những rủi ro khi mua chung cư của người dân.

Office4u cũng cho rằng, tình hình thị trường hiện nay không có gì bất thường và khác hoàn toàn với giai đoạn khủng hoảng 2007-2008. "Ở thời điểm đó, giá đất biến động trên toàn thị trường, ở mọi phân khúc, thậm chí cả đất nông nghiệp cũng tăng. Tuần này tăng 10% thì tuần sau tăng 25%, nhiều nơi còn tính giá theo ngày, theo giờ", ông nói và kết luận: "Như vậy thì không thể gọi là khủng hoảng thị trường hoặc bong bóng bất động sản".

Những lập luận của Office4u không phải là không có cơ sở nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi các ngân hàng đã rất nhanh chóng siết chặt van tín dụng cho bất động sản. Cụ thể, tại những điểm nóng về giá đất, ngân hàng tăng lãi suất, giảm điều kiện ưu đãi và chỉ cho vay tối đa 70%, thậm chí 50% giá trị tài sản thế chấp… Hơn nữa, các nhà đầu tư hiện cũng đã dày dạn kinh nghiệm thị trường, họ sẽ không lướt sóng tại những nơi có nguy cơ cao hình thành bong bóng.

Mặc dù còn nhiều tranh luận xung quanh thời điểm hình thành và vỡ bong bóng nhưng rõ ràng, những cơn sốt giá đất vừa qua đã và đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, về lâu dài tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân. Bởi, đất đai chính là một trong những "nguyên liệu" của hoạt động kinh tế.

Nếu giá đất cứ tiếp tục tăng cao thì cả doanh nghiệp và người tiêu dùng đều gặp khó. Các địa phương có dự án lớn của quốc gia sẽ càng phải tốn kém hơn khi đền bù, giải phóng mặt bằng…Còn người mua ở thực, họ làm sao có thể chạm tới giấc mơ an cư khi giá đất tăng quá cao? Đây cũng chính là những góc tối của chu kỳ tăng nóng giá bất động sản. Nhưng chưa hết, mọi thứ sẽ tệ hại hơn nữa nếu bong bóng… vỡ.

Cần có biện pháp trong việc ngăn ngừa "bong bóng bất động sản"

bien-phap-ngan-ngua-bong-bong-bat-dong-san

- Chống đầu cơ, rửa tiền, phòng chống “bong bóng” trên thị trường BĐS, hiệp hội đề xuất ban hành quy định đánh thuế người có nhiều nhà có giá trị lớn; quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ, bao chiếm, không đưa nhà, đất vào sử dụng hoặc làm giá, thổi giá tạo ra “bong bóng”, sốt ảo.

- Cần có quy định đánh thuế đối tượng đầu tư “lướt sóng”, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập trong trường hợp thị trường BĐS có dấu hiệu “bong bóng” .

- Cần quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng để phòng chống rửa tiền, tham nhũng.

- Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục sử dụng hiệu quả công cụ tín dụng và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, tránh trường hợp chuyển tiền vay tiêu dùng sang kinh doanh BĐS. "Các biện pháp này chỉ có thể thực hiện hiệu quả sau khi thực hiện đề án cấp mã số định danh cá nhân, căn cước công dân và quy định các giao dịch BĐS phải thực hiện thanh toán qua ngân hàng.

Qua bài viết bong bóng bất động sản là gì Office4u mong bạn đã hiểu tác hại của việc thổi bơm quá mức khiến cho việc tăng giá ảo đối với bất động sản và những hệ lụy của bong bóng bất động sản bị vỡ tác động lên nền kinh tế nghiêm trọng như thế nào.Cảm ơn đã cùng đón đọc những bài viết hay nhất do Office4u biên soạn hằng ngày !!! 

==> Đọc thêm : "Top những công ty cung cấp văn phòng cho thuê uy tín nhất  do Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh bình chọn".

 

Tin nổi bật