Trang chủ BlogBất động sản

THẮC MẮC - Đất thổ cư có được xây nhà không ?

28/02/2019 Facebook Google + Twitter

Trước tiên để trả lời được câu hỏi “đất thổ cư có được xây nhà không”, các bạn cần phải nắm rõ định nghĩa về đất thổ cư. Từ đó mới có thể hiểu được những quy định của pháp luật về việc xây nhà trên đất thổ cư. 1. Đất thổ cư là gì  ???

Đất thổ cư có được xây nhà không ? 

Đất thổ cư là gì ?

Trước tiên Office4u xin khẳng định theo bộ luật đất đai của nhà nước ban hành thì hoàn toàn không hề có bất kỳ khái niệm hay định nghĩa đất thổ cư là như thế nào. Đây là khái niệm thường được người dân gọi để phân biệt dễ dàng với đất thổ canh.
Đất thổ cư là cụm từ xuất hiện nhiều trong giới kinh doanh bất động sản, dùng để chỉ loại hình đất ở và phân biệt với đất thổ canh (hay còn gọi là đất canh tác). Đất ở được quy định trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mục đích của loại hình đất này là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống.

dat-tho-cu

Khái niệm đẩt thổ cư chính là do dân gian hay gọi để chỉ loại đất phi nông nghiệp. Dựa vào thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 2/8/2007 thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng những công trình phục vụ đời sống, đất vườn gắn liền với nhà cùng một thửa đất thuộc khu dân cư thì cũng được công nhận là đất ở.

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

phan-biet-dat-tho-cu-va-dat-nogn-nghiep

Như đã nói ở trên, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, để được công nhận là đất thổ cư, chủ sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại hình đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hay còn gọi là đất ở. Vậy đất thổ cư có điểm gì khác so với đất nông nghiệp?

Trước hết chúng ta phải hiểu về khái niệm đất nông nghiệp. Giống như cái tên, nó được hiểu đơn giản là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp như nuôi trồng thủy hải sản, lương thực thực phẩm, hoa màu, cây nông nghiệp,…


Khác với đất thổ cư, đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở, nếu muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp, bạn phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Ngoài ra, đất nông nghiệp thường bán không được giá như đất thổ cư mà chỉ phù hợp với những nhà đầu tư làm nông nghiệp. Các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật định bao gồm:

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở:

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật bao gồm tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Đối với những loại đất không thuộc diện trên, người sử dụng đất muốn chuyển thành đất thổ cư phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất. Vậy thì, đất thổ cư có sổ đỏ không?

Đất thổ cư có sổ đỏ không ?

dat-tho-cu-co-so-do-khong

Câu trả lời là có. Với đất thổ cư, khi đã phân lô đủ diện tích, người sử dụng đất có thể tách thử làm sổ riêng cho từng mảng đất. Để đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ), người sử dụng đất cần có đủ các giấy tờ và các loại chi phí như sau:

Về thủ tục, theo hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

  • (1) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
  • (2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thủ tục nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi thửa đất tọa lạc.

Về chi phí, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính về:

  • (1) Tiền sử dụng đất xác định cụ thể ở Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTNMT;
  • (2) Lệ phí trước bạ theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐCP.

Có khá nhiều người e ngại vì phải nộp thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ, do đó có nhiều đất thổ cư còn chưa có sổ đỏ. Vậy thuế đất thổ cư khi làm sổ đỏ tính như thế nào? Nó bao gồm trong nghĩa vụ tài chính mà chúng tôi đã nêu ở trên. Cụ thể:

  • (1) Tiền thuế sử dụng đất (theo quy định);
  • (2) Phí chuyển quyền sử dụng đất nếu người làm sổ đỏ là người nhận chuyển nhượng (mua) mảnh đất từ người khác, quy định bằng 4% trên giá trị chuyển nhượng;
  • (3) Lệ phí trước bạ đất và lệ phí trước bạ nhà (nếu đã xây nhà) – bằng 1% trên giá chuyển nhượng;

Từ năm 2007, đất thổ cư chưa có sổ đỏ hoặc không có sổ đỏ sẽ không được tham gia giao dịch và không được thực hiện một số quyền đối với mảnh đất đó. Do đó, người sử dụng đất và người có nhu cầu mua đất nên chú ý để hạn chế rủi ro xảy ra trong các giao dịch bất động sản.

Đất thổ cư có phải đóng thuế không ?

dong-thue-dat-tho-cu

Đất thổ cư là đất ở, do đó nó cũng là đối tượng chịu thuế và người sử dụng đất là người nộp thuế. Thuế đất thổ cư hàng năm được quy định như sau:

  • Điều 4 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định căn cứ tính thuế như sau: “Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.”

Khoản 1 Điều 5 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định diện tích đất tính thuế như sau:

Đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là tỉnh) thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc diện chịu thuế trong tỉnh.
Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận; Trường hợp diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế sử dụng thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.”
(2) Giá của 1 m2 đất tính thuế cho đất thổ cư sẽ được xác định theo Quyết định số 66/2011/QĐ-UBND quy định bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn mỗi tỉnh có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

(3) Căn cứ khoản 1 Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC Hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định: “Thuế suất đối với diện tích đất trong hạn mức là 0.03%.”

Đất thổ cư có được xây nhà không ?

dat-tho-cu-xay-nha-duoc-khong

Như các bạn đã biết, đất thổ cư thật ra chính là đất ở. Do đó có thể khẳng định rằng đất thổ cư có thể dùng để xây nhà. Tuy nhiên, đứng trước một quyết định mua đất thổ cư để xây nhà, bạn nên tìm hiểu kỹ và chính xác thửa đất thuộc diện gì, vấn đề pháp lý có đảm bảo hay không, có nằm trong diện giải tỏa hay không,…Tốt hơn hết, bạn nên kiểm chứng các thông tin về bất động sản mình đang có ý định mua tại sở địa chính sở tài nguyên môi trường để có những thông tin chính xác nhất.

Chính vì vậy, xu hướng tìm đất thổ cư ở nông thôn và khu vực ven đô đang có xu hướng ngày càng “hot” hơn khi nguồn cung chung cư giá rẻ càng trở nên khan hiếm. Cùng với đó là những vấn đề liên quan đến chất lượng chung cư giá rẻ khiến không ít chuyển sang lựa chọn tìm đất thổ cư ở nông thôn.

Mặt khác, chung cư giá rẻ đang dần bộc lộ những bất cập trong quá trình xây dựng như tiến độ dự án chậm, chất lượng công trình không đảm bảo,…khiến người mua bất động sản dẫn đến tâm lý e ngại. Chán nản với cuộc sống xô bồ và đông đúc chốn thành thị, nhiều người chọn cho mình cuộc sống an nhàn với không khí trong lành của thông thôn, vậy thì đất thổ cư ở nông thôn hay đất thổ cư ven đô là một sự lựa chọn phù hợp đối với họ.

Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua đất thổ cư

Tìm hiểu rõ về thông tin mảnh đất

Những thông tin chung về mảnh đất như vị trí, quy hoạch khu vực, hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh… là những điều bạn cần phải nắm rõ trước khi đưa ra quyết định mua vì nó tác động trực tiếp đến cuộc sống của bạn và gia đình.

Vị trí mảnh đất bạn mua phải đảm bảo được các nhu cầu cơ bản của bạn như thuận tiện đến cơ quan làm việc, có hệ thống trường học, chợ cho việc sinh hoạt. Và trên hết là khu vực đó có đảm bảo được an ninh, giao thông thuận tiện cho việc đi lại.

Bạn có thể kiểm tra từ hồ sơ địa chính của Sở Tài nguyên Môi trường về pháp lý để đảm bảo mảnh đất không nằm trong diện bị giải tỏa hay quy hoạch dự án của khu vực.

Ngoài ra, bạn cũng cần tìm hiểu xem khu vực đó có yêu cầu gì về việc xây dựng nhà ở hay không. Một số dự án thậm chí còn quy định các ngôi nhà trong khu vực phải có bộ mặt bên ngoài giống hệt nhau. Một số chỉ yêu cầu các căn nhà phải được thiết kế có chiều cao từng tầng, chiều cao ô-văng, cửa đi, cửa sổ theo quy định quản lý để đảm bảo thể thống nhất và hài hoà chung của khu vực. Bạn nên hỏi kỹ về tình trạng được cấp phép xây dựng của thửa đất để tránh trường hợp khi mua được đất rồi không có khả năng xây nhà.

Khi làm hợp đồng với chủ mảnh đất, bạn cần thật sự cẩn thận và tốt nhất nên có người am hiểu luật pháp cố vấn để đảm bảo tính pháp lý của mảnh đất thổ cư của bạn.

Đất phải có sổ đỏ riêng

Đây là một vấn đề vô cùng quan trọng, bởi nó quyết định đến tính pháp lý của mảnh đất. Tốt nhất bạn nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp của chính mảnh đất mình cần mua nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.

Ngoài ra bạn cũng cần xem xét kỹ diện tích của mảnh đất trong sổ đỏ gốc để tránh nhầm lẫn việc mảnh đất đang nằm trong một thửa lớn hơn hoặc có quy hoạch lộ giới mà không biết. Việc nằm trong một “sổ chung” tức là mảnh đất bạn mua chưa có sổ đỏ riêng. Hơn nữa, vì mua đất chưa có sổ, bạn sẽ không biết bao giờ mới nhận được sổ, trong khi các quy định về tách sổ của thành phố tương đối phức tạp, đất phải có diện tích phù hợp, phải có sẵn hạ tầng... Nếu quyết định vội vàng, bạn sẽ có nguy cơ "tiền mất tật mang".

Cũng có trường hợp đất có dính quy hoạch lộ giới nhưng khi xem sổ đỏ bạn không để ý. Thực chất mảnh đất bạn mua có diện tích nhỏ hơn. Khi xây nhà, bạn không được xây hết phần đất hoặc phải làm cam kết nếu sau này mở rộng lộ giới thì chịu mọi chi phí tháo dỡ nhà.

Cẩn thận khi kí hợp đồng

Khi mua đất, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất, đặc biệt là mẫu hợp đồng mua bán đất thổ cư. Hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó.

Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ tranh chấp giằng co.

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Đoàn luật sư Hà Nội, hiện nay pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc mua bán bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra.

Do đó, tất cả các hợp đồng và thỏa thuận liên quan đến việc mua đất cần được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ. Đây chính là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra các bên liên quan đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Cảm ơn đã luôn đồng hành cùng Office4u.vn !!!

Bạn có thể truy cập các bài viết Office4u biên tập về bất động sản tại đây.

 

 

Tin nổi bật