Trang chủ BlogBất động sản

GIẢI ĐÁP THẮC MẮC - Nhà chưa hoàn công có bán được không ?

03/03/2019 Facebook Google + Twitter

Nhiều người rất mong muốn bán nhà vì kẹt tiền hay đang được giá để thu về một khoản tiền không nhỏ. Song, đến lúc sửa soạn “tiền trao, cháo múc” thì lại lấn cấn ở chỗ cơ quan chức năng không giải quyết cho bán vì lí do: vào thời nhà xây xong, người chủ chưa làm hoàn công, nên giờ không thể chuyển nhượng. Hãy cùng Office4u.vn tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này để trả lời cho câu hỏi "nhà chưa hoàn công có bán được không" nhé !!!

Nhà chưa hoàn công có bán được không ?

Câu trả lời là có thể nhưng sẽ xảy ra nhiều rủi ro 

nha-chua-hoan-cong-co-ban-duoc-khong

 Hoàn công là thủ tục mà bất cứ công trình nhà ở nào cũng phải làm và nếu nhà chưa hoàn công thì chỉ do một trong hai nguyên nhân: chủ nhà không đi làm hoàn công hoặc nhà xây sai phép nên không hoàn công được. Nhiều chủ nhà quan niệm: có nhà để ở là được chứ chẳng buôn bán gì nên xem nhẹ thủ tục hoàn công này. Họ chỉ nhận ra mình “sai quá sai” cho đến khi phát sinh nhu cầu chuyển nhượng căn nhà của mình cho người khác.

Vì thế, cứ xây dựng xong căn nhà, mà không hoàn công (tổ chức lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng) thì không được lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà. Để nhà ở có thể bán, tức đưa vào giao dịch dân sự, thì phải được công nhận tính pháp lý, tức được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Tầm quan trọng của hoàn công nhà ở 

Hoàn công nhà ở là một khâu quan trọng cuối cùng để hợp thức hóa về mặt thủ tục việc sở hữu căn nhà mới xây dựng của bạn. Không ít người coi việc hoàn công và mua bán nhà không hề liên quan tới nhau. Song có điều nó lại gắn với nhau rất chặt chẽ, nếu như không hoàn công thì chủ nhà sẽ rất khó có thể thực hiện được việc mua bán.
Mặt khác, nếu nhà ở chưa được hoàn công thì người mua sẽ khá e dè. Thậm chí là ép giá nhằm giảm giá trị của căn nhà bạn đang bán xuống mức thấp hơn rất nhiều so với giá trị thật.

Theo Luật nhà ở năm 2014 thì muốn chuyển nhượng, mua bán nhà ở thì cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở theo đúng quy định, không xảy ra quyền tranh chấp về sự sở hữu.

Không chỉ vậy, hoàn công cũng chính là điều kiện tiên quyết để được cấp hay cấp đổi sổ đỏ thể hiện sự thay đổi về hiện trạng nhà đất. Vì thế nên nếu chưa hoàn công nhà ở, điều này có nghĩa là đối tượng mua bán vẫn chưa hề được thể hiện ở trên mặt giấy tờ. Nếu bạn muốn việc chuyển nhượng nhà ở thành công thì cần phải hoàn tất thủ tục hoàn công.

Mua nhà chưa hoàn công ? Trò chơi một mất một còn đầy may rủi

nha-chua-hoan-cong-co-mua-ban-duoc-khong

Đơn cử, bạn mua nhà ngoài việc để ở ra, không còn mục đích nào khác. Căn nhà này vốn cũng đã có sổ hồng trước, còn chưa hoàn công là do sau khi sửa chữa, xây lại thì không đúng giấy phép nên không hoàn công được. Các trường hợp nhà ở như vậy đều có thể an tâm mua. Bởi ngoài việc sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất) chưa cập nhật hiện trạng mới của căn nhà thì cũng không phải là việc gì quá nghiêm trọng. Miễn giấy tờ người chủ đưa cho bạn là đầy đủ, hợp lệ cùng với gía rao bán hợp lý là được.

Bên cạnh những khó khăn khi bổ sung thủ tục hoàn công, thì mua nhà chưa có giấy phép hoàn công cũng rất rủi ro nếu người chủ cũ vốn chưa có sổ hồng. Trong trường hợp căn nhà như vậy, giá có tốt đến mấy thì mua về cũng đồng nghĩa với việc tự mình rước nợ vào thân. Đặc biệt, rủi ro còn tăng cao gấp bội nếu cơ quan chức năng rà soát đến căn nhà chưa hoàn công mà bạn vừa mua. Vì theo quy định, nhà xây trái phép hoàn toàn có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ.

Tóm lại, nhà cửa có đầy đủ tính pháp lý vẫn là an toàn nhất. Dù mục đích chỉ để ở hay sau này có bán, tặng, cho, thì nhà cũng cần hoàn công nghiêm chỉnh. Với sự thương thảo của hai bên mua bán, chủ nhà có thể tìm các cách thức phù hợp để hoàn công kịp thời trước khi chuyển nhượng cho bên kia. Thủ tục hoàn công được xem là thủ tục nhỏ thôi nhưng vô cùng cần thiết hiện nay bởi nó liên quan trực tiếp tới tính pháp lý của căn nhà.

Hoàn công nhà ở ? Đến đâu làm thủ tục

Hiện nay, để hoàn công nhà ở, chủ nhà cần liên hệ lại cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng cho mình để được hướng dẫn cách chuẩn bị hồ sơ, hoàn thành thủ tục hoàn công. So với việc hoàn công ngay sau khi nhà xây xong, thì giờ đây sẽ phức tạp và mất thời gian hơn. Nhưng để đảm bảo không đối mặt với hàng ngàn rắc rối sau này cho cả người bán và người mua nhà, không để xảy ra tình trạng sang tay, đổi chủ không hợp pháp 100% và lắm rủi ro.

Do số lượng nhà ở chưa được hoàn công nhiều, thủ tục hoàn công cũng không hề đơn giản, nên người bánh và người mua nhà thường phải “chơi chiêu”, lách luật “cầu may” bằng cách hai bên chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ) cho nhau. Còn lại, quyền sở hữu nhà ở thì không được chuyển giao. Do đó, mua bán nhà chưa hoàn công thời nay cũng chỉ có người mua nhà chịu “thiệt”. Mà người mua nhà rủi ro thì họ sẽ e dè hơn khi mua nhà chưa hoàn công, dẫn tới việc bán nhà cũng gặp khó không ít.

Ví dụ về trường hợp mua bán nhà chưa hoàn công :

* Câu hỏi:

Kính gửi luật sư ! Hiện tại tôi đang muốn mua một căn nhà mới xây dựng ở quận Tân Bình . Khi đó chủ nhà chưa có hoàn công. Chủ nhà yêu cầu thanh toán trước 50%, ra phường công chứng Vi bằng và giao nhà. Sau thời gian 3 tháng làm thủ tục hoàn công xong, thì hai bên cam kết sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại và giao sổ. Luật sư cho tôi hỏi, nếu trường hợp chủ đầu tư không hoàn công được, thì tôi có mất tài sản không? Trường hợp tranh chấp mà khởi kiện trên căn nhà tôi mua trong thời gian chưa hoàn công, thì tôi phải làm sao? Mong luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn.

* Câu trả lời :

Thứ nhất: Về việc hoàn công.

Căn cứ theo Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2013 của UBND TP.HCM về Hoàn công hay hoàn công xây dựng hay hoàn thành công trình là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhà cửa nhằm xác nhận sự kiện các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Hoàn công có ý nghĩa là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Do đó, chủ ngôi nhà mà bạn muốn mua phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp sổ.
Thứ hai:Về việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải đưa ra công chứng. Và cách thức thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho trường hợp của chị sẽ được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước. Thành phần hồ sơ gồm:

  • Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký).
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).
  • Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
  • CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
  • Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

  • Thuế thu nhập cá nhân: 2 %;
  • Thuế trước bạ: 0,5 %.

Bước 3: Hai bên tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất – Trực thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh
đất đó. Thành phần hồ sơ gồm:

  • Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
  • Hợp đồng chuyển nhượng.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
  • Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
  • Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
  • Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

  • Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
  • Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản với đất đã được đăng bộ sang tên chị.

Thứ ba: Khi có tranh chấp khởi kiện.

Trường hợp nếu có tranh chấp, căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

  1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
  2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
  3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Do đó, căn cứ vào trường hợp cụ thể mà khi bên chủ nhà không thực hiện đúng theo nội dung đã cam kết thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và có thể bên chủ nhà phải bồi thường do lỗi của họ gây ra.

Hi vọng qua bài viết "Nhà chưa hoàn công có bán được không ?" của Office4u.vn đã giúp quý độc giả hiểu hơn về tầm quan trọng của các thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà đất ! Chúc các bạn luôn thành công!

Bạn có thể truy cập các bài viết Office4u biên tập về bất động sản tại đây.

 

Tin nổi bật